Obligations du bailleur d’un local situé dans un centre commercial : application de la loi contractuelle

02/01/2022

Civil - Personnes et familles

Sans clause particulière dans le contrat de bail, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre.

Le locataire d’un local situé dans un centre commercial assigne son bailleur en résiliation du bail et indemnisation de son préjudice résultant des manquements à son obligation de délivrance et à ses engagements contractuels, en n'assurant pas une commercialité du centre permettant l'exploitation pérenne de son fonds. Il lui reproche notamment un changement de nature du centre par l’implantation d’enseignes discounts et de magasins d'usine/outlets, alors que son caractère « haut de gamme » était contractualisé par des dispositions lui interdisant d'adopter une enseigne de moindre notoriété en cours de bail et d'axer sa communication sur la vente de produit à bas prix et par d’autres relatives aux aménagements luxueux que le preneur devait réaliser à ses frais.

La cour d’appel prononce la résiliation du bail aux torts du locataire, considérant qu’à défaut de stipulations particulières du contrat, le bailleur n'est pas tenu d'assurer la bonne commercialité du centre et condamne le bailleur à lui verser la seule somme de 172 000 euros en réparation de la perte de chance qu’il a subie., celui-ci ayant manqué à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme présentant une décoration soignée.

Les deux parties se pourvoient en cassation. :

pour le locataire, même en l'absence de stipulation spéciale dans le bail, le bailleur d'un centre commercial est tenu, au titre de l'obligation de délivrance, de mettre en œuvre les diligences raisonnables pour assurer un environnement commercial permettant au preneur d'exercer son activité dans des conditions normales : la cour d’appel a violé l’article 1719 du Code civil ;
pour le bailleur, à défaut de stipulation particulière, il n'a aucune obligation légale quant à la nature ou aux caractéristiques du centre commercial, et notamment quant au respect d'un certain niveau qualitatif. Le bail litigieux ne comportait aucune stipulation particulière à cet égard : la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du même code.

La Cour de cassation rejette la demande du locataire : « le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n'est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d'assurer la bonne commercialité du centre ».
Et elle reçoit celle du bailleur. Elle rappelle les deux règles applicables au litige :

« les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » (C. civ., art. 1134 ancien) ;
et « le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l'absence de clause particulière, d'en assurer la commercialité » (C. civ., art. 1719).

L'arrêt avait retenu qu'il résultait des conditions générales du bail, ainsi que de ses conditions particulières, que les parties avaient entendu tout mettre en œuvre pour que le centre ait un positionnement différent des autres centres, non seulement en termes de qualité environnementale, mais également quant à l'architecture et à la décoration particulièrement soignée. Il en avait déduit l'existence à la charge du bailleur de l'obligation de délivrer un local dans un centre commercial de haut de gamme présentant une décoration soignée.

Pour la Cour régulatrice, « ces clauses n'engendraient des obligations qu'à la charge du preneur mais aucune obligation particulière à la charge du bailleur ». La cour d’appel a violé les textes susvisés.

Remarque : confirmation de Cass. 3^e civ., 3 juill. 2013, nº 12-18.099, Bull. civ. III, n° 88, RLDC 2013/109, n° 5263.

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